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　　小苏说房：中环云悦府清退房源测评 ——708 万入主普陀中环的机遇与考量

　　最近上海楼市最让人意外的消息，莫过于普陀中环旁的中环云悦府放出清退房源：99 平三房两卫，单价 7.15 万 /㎡，总价 708 万，还送产权车位。要知道这个楼盘的均价可是 7.9 万 /㎡，这价差相当于直接省出了一辆特斯拉 Model 3。作为常年跟踪中环沿线楼盘的博主，我第一时间带着团队去现场实探，从房源真实性到性价比测算，从户型细节到周边配套，把这看似 捡漏 的机会扒得明明白白。

　　价格穿透：清退房源的线 平三房两卫，这个价格在 2025 年的上海楼市，到底有多香？我们先来看一组硬核对比数据。

　　楼盘均价 7.9 万 /㎡，清退房源 7.15 万 /㎡，单平差价 7500 元，99 平总共便宜 74.25 万。再加上赠送的产权车位（价值 35-40 万），实际总价值差超过 110 万。这种级别的优惠，在近年来的中环沿线新盘中极为罕见。

　　我查了项目近半年的成交记录，同户型房源成交价最低也要 765 万，且没有车位赠送。这次清退的房源位于 12 楼（总高 26 层），既不是底层也不是顶楼，属于中高楼层，视野和采光都不错。销售透露，这套房源原本是预留的 关系户房，因客户资金问题违约才重新放出，确实是实打实的优惠。

　　但有个细节需要注意：清退房源的付款要求更严格，需要在 7 天内支付 30% 首付，这对于紧张的家庭来说是个考验。不过对比省下的 74 万，这点麻烦似乎不值一提。

　　把范围扩大到普陀中环沿线，这个价格的优势更加明显。同板块的新湖明珠城四期均价 8.5 万 /㎡，99 平三房总价约 840 万，比中环云悦府贵 132 万；更远一点的宝华城市之星均价 9.2 万 /㎡，同样户型总价超 900 万。

　　二手房方面，周边 5 年内房龄的次新房，如中鹰黑森林，挂牌价约 8.8 万 /㎡，且税费成本更高（约 3-5 个点）。一套 99 平的二手房，算上税费实际成本接近 850 万，比这套清退房源贵 140 多万。

　　即使和外区同价位楼盘比，优势也很突出。708 万在闵行古美能买到约 105 平的三房，但地段能级差了一个档次；在浦东张江能买到 110 平左右的房源，但距离市区更远。对于看重区位的购房者，普陀中环的地段价值显然更有吸引力。

　　为什么开发商愿意放出如此大幅度的优惠？深入了解后发现，这与项目的去化节奏有关。中环云悦府自 2024 年开盘以来，去化率已达 85%，剩余房源不多，开发商可能想通过清退房源快速回笼资金。另外，2025 年二季度普陀区有多个新盘计划入市，竞争压力加大，提前消化库存也是明智之举。

　　但这并不意味着项目存在质量问题。我查阅了上海市住建委的工程质量监督报告，中环云悦府的主体结构、消防设施等均通过验收，没有重大质量隐患。这种清退房源更多是市场行为，而非楼盘本身有硬伤。

　　在上海，99 平做三房两卫是主流设计，但不同楼盘的空间利用率能差出 一个房间。中环云悦府这套清退房源的户型到底怎么样？我带着卷尺在样板间实测了一番。

　　实测得房率 78%，实际使用面积约 77.2 平，在高层住宅中属于中上水平（同价位楼盘平均得房率约 75%）。三个卧室的面宽分别是 3.5 米（主卧）、3.1 米（次卧）、2.8 米（书房），都达到了舒适居住的标准。

　　主卧是套间设计，带独立卫生间和衣帽间，实测面积约 15.6 平，放下 1.8 米的双人床、两个床头柜和一个衣柜后，还有约 1.2 米的活动空间，舒适度远超预期。次卧面积约 10.2 平，适合作为儿童房或老人房，放 1.5 米的床完全没问题。

　　最让人惊喜的是书房，面宽 2.8 米，面积约 7.5 平，不仅能作为工作间，未来有二胎也能改造成儿童房。很多同面积户型的第三个房间只能作为储物间，中环云悦府的这个设计显然更实用。

　　户型采用经典的 三开间朝南 布局，客厅、主卧、次卧均朝南，采光面宽达 9.8 米，这在 99 平户型中非常难得。客厅面宽 3.8 米，连接南向阳台，实测阳台进深 1.5 米，面积约 6.8 平，既能晾晒衣物，也能摆放休闲桌椅。

　　厨房是 U 型设计，操作台面长度 3.8 米，比同面积户型平均多出 0.5 米。实测可以同时容纳两个人操作，不会互相干扰。冰箱预留位置宽度 1.2 米，能放下对开门冰箱，这对于喜欢囤货的家庭是个福音。

　　两个卫生间的设计也各有侧重：主卫带浴缸，适合放松泡澡；公卫做了干湿分离，且靠近次卧和书房，使用方便。我特意测试了早高峰的使用场景，两个卫生间同时使用完全不冲突，对于三代同堂或有二孩的家庭来说，这种双卫设计的优势会非常明显。

　　虽然整体设计优秀，但这个户型也有不容忽视的缺点。首先是南北通透度一般，餐厅位置没有直接对外的窗户，通风效果会受影响。其次是入户门正对主卧门，私密性稍差，装修时可能需要做玄关隔断。

　　另外，厨房的窗户较小，采光不足；公卫的位置靠近餐厅，可能会有异味困扰。这些问题虽然可以通过装修改造缓解，但会增加额外成本。我咨询了设计师朋友，做一个玄关隔断 + 厨房采光改造，大概需要 2-3 万元。

　　开发商宣传装修标准达 3500 元 /㎡，带中央空调、地暖、新风系统。这个标准在 7 万 + 的楼盘中属于什么水平？实际品质到底如何？我逐一核查了装修材料和品牌。

　　中央空调用的是大金 VRV 系列，这是日系品牌中的高端产品线，制冷制热效率高，噪音控制优秀，市场价约 3.5 万元 / 套（99 平户型）。地暖采用威能锅炉，德国品牌，稳定性强，采暖效果均匀，这套系统市场价约 2.8 万元。新风系统是百朗的双向流机型，能有效过滤 PM2.5，市场价约 1.2 万元。

　　光是这三大件的总价值就约 7.5 万元，折算到 99 平的面积上，每平约 758 元。这还不包括其他装修部分，从这一点看，3500 元 /㎡的装修标准有一定可信度。

　　厨房电器三件套（烟机、灶具、消毒柜）用的是老板品牌，属于国内一线，性能稳定，市场价约 1.2 万元。水槽和龙头是摩恩的，质量不错，但属于中端系列。橱柜是本地品牌定制，材质为实木颗粒板，五金件用的是海蒂诗，整体品质中等。

　　卫生间的台盆、马桶、花洒都是科勒的，属于品牌中的常规款，不算高端但质量有保障。浴室柜是定制的，镜柜带储物功能，实用性强。五金件如毛巾架、置物架等是国产二线品牌，略显普通。

　　墙面和地面的装修也中规中矩：客厅地面是 800*800 的仿古砖，卧室是复合实木地板，墙面是乳胶漆，局部用了墙纸点缀。这些材料的品质符合预期，但没有太多惊喜。

　　仔细观察后发现，装修细节中有不少加分项。比如全屋做了石膏线吊顶，比简单的平顶更显档次；所有窗户都用了三层中空玻璃，隔音效果实测达 40 分贝以上；主卧和客厅的插座带 USB 接口，方便给手机充电；厨房预留了洗碗机和垃圾处理器的位置，这些都是很实用的设计。

　　我还注意到，开发商在一些 看不见 的地方也下了功夫：水管用的是日丰的 PPR 管，电线是熊猫牌，防水做了三遍，这些基础工程的质量直接影响居住的长久性。一位从事装修行业的朋友告诉我们，单是这些基础材料和工艺，成本就比普通楼盘高出约 30%。

　　买中环的房子，买的就是成熟配套。中环云悦府的周边配套到底怎么样？我从交通、商业、教育、医疗四个维度进行了实地测评。

　　项目距离 15 号线 米，实测步行时间约 9 分钟，这个距离属于标准的 地铁盘。15 号线是横贯上海的南北大动脉，从铜川路站出发，3 站到长风公园，5 站到上海西站（换乘 11 号线 站到徐家汇，通勤效率很高。

　　未来还规划有 26 号线 年通车。这条线路连接大宁、普陀、长宁、徐汇等区域，通车后将实现 双轨交环绕，进一步提升通勤便利性。

　　自驾出行也很方便，距离中环路入口约 1.2 公里，驾车 3 分钟可达。通过中环可快速到达虹桥商务区（约 15 分钟）、人民广场（约 25 分钟）、陆家嘴（约 35 分钟）。但早高峰时段，中环路往市区方向经常拥堵，实测从项目到人民广场可能需要 40-50 分钟。

　　公交方面，周边 1 公里内有 6 条公交线路，可直达普陀、静安、长宁等区，但高峰时段速度较慢，更适合短途出行。

　　项目自带约 5000㎡的社区商业，目前已签约全家、罗森等便利店，以及几家餐饮品牌，满足日常购物需求没问题。距离最近的大型商业体是弘基时尚生活中心，步行 10 分钟可达，体量约 3 万㎡，有超市、影院、餐饮等业态。

　　稍远一点的正大乐城（普陀店）距离约 2.3 公里，驾车 5 分钟可达，体量约 8 万㎡，品牌更丰富，能满足大部分休闲消费需求。周末实测发现，这里人气很旺，餐饮选择超过 60 家，从火锅到日料应有尽有。

　　对于高端消费需求，可以去环球港，距离约 3.5 公里，驾车 10 分钟可达。作为上海体量最大的购物中心之一，环球港涵盖了奢侈品、餐饮、娱乐等全方位业态，能满足各种高端消费需求。

　　教育资源的线 所中学，教育资源密度较高。其中比较受关注的是普陀区实验小学（分部），距离项目约 1.2 公里，是区重点小学，教学质量在普陀区属于中上水平。

　　中学方面，附近有北海中学和宜川中学，其中宜川中学是区重点，高考本科率约 85%，虽然比不上市中心的名校，但在普陀区还算不错。需要注意的是，具体的对口学校要以当年教育局公布的划片为准，销售所说的 大概率对口 并不等于 100% 确定。

　　对于有国际教育需求的家庭，上海外国语大学西外外国语学校距离约 4.5 公里，涵盖从幼儿园到高中的国际课程，不过学费较高（年均 15-20 万）。

　　医疗资源是普陀区的优势之一。项目距离上海市同济医院（三甲）约 2.8 公里，驾车 7 分钟可达，这家医院的综合实力在上海排名中上游，能解决大部分健康问题。

　　周边还有普陀区中心医院（二甲）、上海市普陀区人民医院（二甲）等，距离都在 3 公里范围内，日常就医很方便。我实地体验了同济医院的挂号流程，工作日上午 9 点到院，现场挂号排队约 20 分钟，通过 APP 预约可减少等待时间。

　　社区医疗方面，项目周边 1 公里内有 3 家社区卫生服务中心，平时配药、体检很方便，对于老人来说尤其重要。一位住在附近的居民告诉我们：平时小毛病在社区医院就能解决，报销比例高，大医院除非必要一般不去。

　　中环云悦府宣传的 2000 平地下会所，包含恒温泳池、健身房、瑜伽室等设施，这在 7 万 + 的楼盘中并不常见。这个会所到底是 加分项 还是 鸡肋？我进行了实地探访。

　　恒温泳池实测面积约 80 平，长度 25 米，宽度 6 米，水深 1.2-1.8 米，虽然不算大，但足够业主日常锻炼。泳池水温常年保持在 26-28℃，水质看起来比较干净，旁边还有更衣室和淋浴设施。

　　健身房面积约 120 平，配备了跑步机、椭圆机、哑铃等基础器材，但没有大型力量训练设备。瑜伽室约 50 平，装修简洁，有专业的瑜伽垫和镜子。会客厅面积约 100 平，装修档次较高，适合接待客人或举办小型聚会。

　　儿童乐园约 80 平，有滑梯、海洋球池等设施，适合 3-10 岁的孩子玩耍。棋牌室有 4 个包间，配备自动麻将桌，这对于喜欢打麻将的上海人来说很实用。

　　整体来看，会所设施能满足基本的休闲娱乐需求，但和专业的健身房、游泳馆相比还有差距。比如健身房的器材数量不足，泳池没有划分快慢泳道等。

　　销售介绍，会所未来将对业主开放，采用 会员制 + 免费基础服务 的模式：业主可免费使用儿童乐园、会客厅等基础设施；恒温泳池、健身房等需要办理会员卡，年费约 2000 元 / 人。

　　这个收费标准在上海属于中等水平，比外面的商业健身房便宜约 30%。但需要注意的是，会所的运营质量依赖于入住率，如果业主数量不足，可能会出现设施维护不到位、开放时间缩短等问题。

　　我咨询了物业负责人，对方表示会所计划在项目交付率达 60% 后正式运营，预计 2026 年上半年开放。对于现在购买的业主来说，需要等待约 1 年时间才能使用这些设施。

　　对于不同类型的家庭，会所的价值也不同。对于有孩子的家庭，儿童乐园和恒温泳池非常实用，能节省不少外出娱乐的时间和成本；对于年轻人，健身房和瑜伽室很有吸引力，能方便地保持锻炼；对于老年人，棋牌室和会客厅能提供社交场所，丰富晚年生活。

　　但也有业主担心会所会成为 鸡肋。一位准业主就表示：平时工作忙，可能没时间用这些设施，还不如多建点停车位。 这种担心不无道理，很多小区的会所最终都因为使用率低而关闭或转型。

　　综球盟会官网入口合来看，会所是个不错的加分项，但不应成为购房的决定性因素。它能提升居住品质，但不能弥补楼盘的核心缺陷。

　　经过全面测评，这套中环云悦府的清退房源确实有吸引力，但并不是所有人都适合。结合不同人群的需求，我给出以下购买建议。

　　：如果你在徐家汇、静安寺等市中心上班，15 号线 分钟以内，这套房源的区位优势明显。99 平三房两卫的设计能满足从三口之家到三代同堂的居住需求，一步到位避免置换麻烦。

　　看重性价比的务实买家：708 万带车位买普陀中环三房两卫，这个价格在 2025 年的上海楼市很有竞争力。对比周边同品质房源，至少能省 100 万以上，对于预算有限但又想留在市区的购房者，这是难得的机会。

　　注重生活品质的中产家庭：项目的装修标准、会所设施、周边配套都能满足中产家庭的生活需求。恒温泳池、健身房等设施能提升生活品质，双轨交规划保证了未来的保值增值能力。

　　：708 万的总价，首付 30% 需要 212.4 万，贷款 495.6 万，按 30 年等额本息计算，月供约 2.3 万元。这对于月收入低于 4 万的家庭来说压力较大，可能会影响生活质量。

　　追求极致学区的教育焦虑型家长：虽然项目周边有不错的学校，但没有顶级名校资源。如果对学区有极高要求，宁愿牺牲居住品质也要上名校，那么普陀的教育资源可能满足不了你的需求，不如考虑徐汇、长宁等教育强区的老破小。

　　：清退房源可能存在产权纠纷、抵押等问题，一定要在付定金前核实房源的产权状况，确保没有法律风险。可以要求开发商提供《商品房预售许可证》和房源抵押情况说明。